Realita o slovenských realitách

Autor: Miroslav Jašica | 12.12.2011 o 7:25 | Karma článku: 18,40 | Prečítané:  4714x

V poslednom období  som mal tu „česť" zoznámiť sa s fungovaním slovenského realitného trhu a biznisu. To, čo som zažil, bola jedna obrovská katastrofa.

Osobne som bol na strane predávajúceho aj kupujúceho, takže to môžem porovnať z obidvoch strán. Komunikoval som približne s dvadsiatkou realitných kancelárií, a len jedna možno dve boli naozaj seriózne a profesionálne.

Je veľmi zaujímavé, že realitné kancelárie aj prostredníctvom médií, ktoré majú veľmi dobré podchytené, sa snažia v kupujúcom vybudovať dojem, že cena už nemôže klesnúť. Je to logické, pretože si potrebujú chytiť toho, ktorý platí. Toho, ktorý predáva, už nejako presvedčia a vidina peňazí pre predávajúceho je niekedy veľmi silná.

Na zmapovanie trhu som mal dostatok času (takmer 2 roky). Videl som množstvo ponúk a stratégií realitných kancelárií. Takisto som zažil správanie sa predávajúcich a kupujúcich. Tu sú niektoré skúsenosti, ktoré som na tomto trhu nadobudol.

Najdôležitejšie je: Nikde sa neponáhľať. Momentálne to trh umožňuje a ponuka pri starých aj nových bytoch je široká. Budú vás presviedčať, že už sa to zajtra predáva, že je vážny záujemca, ale väčšinou nie je. Stretol som sa s ponukami predaja za 230 000 EUR, ktoré o rok boli „už len" za 180 000 EUR a stále nepredané. Pri niektorých „ležiakoch" som navrhol zníženie ceny o 30 000 EUR a čuduj sa svete predávajúci súhlasil. Nebojte sa navrhnúť cenu aj o 20 tisíc EUR nižšie (pri väčších bytoch) jednak situácia je zložitá, predávajúci majú nereálne očakávania, jednak psychologicky zníženie ceny v EUR sa nezdá až také veľké (600 000 Sk to už znie ináč).

Väčšine realitných kancelárií ide len o províziu, ktorú keď vyplatíte, skončili ste. Realitné kancelárie majú „zhodou okolností"  vypočítanú zálohu vo výške svojej provízie, ktorú berú od jednej aj od druhej strany. Tá strana, ktorá z akéhokoľvek dôvodu od obchodu odstúpi, platí realitku a realitka sa dostane k peniazom vždy, aj keď sa obchod nezrealizoval. Zložením zálohy v realitke ste urobili vo väčšine prípadov obrovskú chybu. Majú Vás omotaných okolo palca a oni sú už „za vodou".

Máte istotu, že sa obchod uskutoční? Nie. Žiadnu zmluvu väčšinou druhá strana nepodpísala. Máte návrh zmluvy v rukách? Nie? To je úplne normálne, „však nebudeme platiť právnika, keď ešte nevieme, ako to dopadne". Že sa potom objavia v zmluve ustanovenia, nad ktorými len žasnete, nevadí, záloha je zložená. O úrovni zmluvy, ktorú vám predložia, ktorá je X rokov stará, vo väčšine prípadov takmer nepoužiteľná, je zbytočné sa vyjadrovať.

Buďte pripravený aj na veľké herecké výkony a divadelné predstavenia zo strany realitiek (o zástupoch kupujúcich, o tom že už niekto skladá zálohu, o tom že za tú cenu, by to realiťák aj sám kúpil....Je množstvo variácií a stratégií realitných kancelárií). V prvom rade vo vás chcú vybudovať dojem, že sú veľmi dôležití pri realizácii obchodu, čo všetko pre vás urobia, všetko je pripravené, overené, len zložte zálohu a...vybavujte si to sami.

Agenti realitiek to je kapitola sama o sebe. Ale vo všeobecnosti, úroveň je minimálna. Robí to ktokoľvek. Často nemá ani „páru" o čo ide. Viac informácií ako je v inzeráte, vám neposkytne, nakoľko ich nevie. Otázky ohľadom právneho stavu sú málokedy zodpovedané. Načo tam potom prišiel? Dáte otázku, odpoveď, ak sa vôbec dozviete, tak najskôr o deň neskôr. Vplyvom toho, že to majú len „nahodené" (rybárske vyjadrenie pre stav, kedy háčik s červíkom čaká na rybku), väčšinou inzerátom na internete, a čakajú kým niekto príde, hrajú veľmi pasívnu rolu. Spolu s nimi to má nahodené ďalších 20 realitiek, takže záruku predaja nemajú, preto nemrhajú energiou, aby si o predmetnej nehnuteľnosti niečo zistili.

V dvoch prípadoch (z piatich) som sa stretol s tým, že realitná kancelária rozhodla o obchode bez mandátu od klienta. Ak nebude záloha, nebude ani komunikácia a obchod ukončila. To je neskutočné. Zorganizovala to celé tak, že klientom (kupujúcemu a predávajúcemu) povedala, že sa stretávajú spolu, ale dohodla časy o hodinu po sebe. To znamená, že sme sa vôbec nestretli, detaily neprekonzultovali a obchod realitka ukončila. Následne som mal šťastie predávajúceho stretnúť a ten mi prehlásil, že na to realitku nesplnomocnil, že mu oznámili čas stretnutia o hodinu neskôr ako mne (mne trvrdili že predávajúci nemohol prísť), že som odstúpil a že ak to predá bez nich, že bude mať „problémy". Vyžiadala si 2 mesiace na to, že to predá. Nepredala. Ináč to bol ten divadelný kúsok, že to za takú super cenu kúpi sám majiteľ realitky, prípadne že tam do 24 hodín nájde 5 kupujúcich.  Za tie dva mesiace nenašiel nikoho.

Ďalší realiťák poradil klientke, nasledujúci deň po dohode, zvýšiť cenu o 10 000 EUR (už po odsúhlasení detailov vrátane ceny). Obchod skončil, klientka je aktuálne pod nami dohodnutou cenou a prešiel viac ako rok a stále to predáva. Realiťák ju na našom poslednom stretnutí „namotával", že o polroka bude situácia určite lepšia, že ceny pôjdu hore, že to predajú výnosnejšie. Robil to len preto, lebo som dohodol zníženie jeho provízie o 500 EUR. Aj tak mu malo ostať ešte 2 500 EUR.

Apropo provízie. 3 000, 5 000, 7 000 EUR? Začo? Za tieto služby? Budú vás, ako inak, presviedčať, že to s vami nič nemá, že to platí predávajúci. Ďalšie povinné divadielko. Zvyšuje to vašu kúpnu cenu! Vynechajte realitku a predávajúci vám to bez mihnutia oka predá za cenu o províziu nižšiu, lebo je to pre neho jedno. Budú vám hovoriť, že právnik je drahý, inzeráty, internet....Nezmysel. Priame náklady jedného obchodu, vrátane prípravy originálnej zmluvy, katastra....sú maximálne 400 EUR. Nič viac, nič menej. A to realitka má jednu unifikovanú zmluvu, ktorú točí niekoľko rokov so všetkými klientmi, takže si viete predstaviť, aké má ona náklady na takúto zmluvu.

Väčšina kupujúcich „ide" cez realitky, lebo si myslia, že bránia ich záujmy. Na Slovensku to tak nie je, pretože realitky, aby skryli svoju províziu, sú na strane predávajúceho, ktorý peniaze inkasuje a ich platí. Týmto spôsobom môžu kryť aj podvodníkov a celému obchodu môžu pridať punc dôveryhodnosti, čo je veľmi nebezpečné. Žiadajte za takú vysokú províziu, ktorú si realitky berú, notárom autorizovanú zmluvu.

Ak idete, alebo v budúcnosti budete kupovať nehnuteľnosť, najjednoduchší spôsob ako sa ochrániť pred podvodom, je, keď budete používať inštrument vinkulovaného vkladu, prípadne notárskej úschovy. Žiadna realitka vám to neporadí, načo, však ona ochraňuje hlavne záujmy predávajúceho . Tieto inštrumenty zabezpečia prevod finančných prostriedkov predávajúcemu až po tom, čo sa stanete vlastníci. Vyhnete sa množstvu zbytočných problémov. Cena za istotu vo výške 100-300 EUR, v závislosti od veľkosti obchodu, je podľa mňa zanedbateľná v porovnaní s tým koľko môžete stratiť.

Záverom len toľko:

Nedávajte zálohu, ak to za to naozaj nestojí.

Verte len minimu toho, čo vám realitky tvrdia.

Vyhraďte si na kúpu dlhší čas, neponáhľajte sa, môžete ušetriť viac ako za rok zarobíte.

Používajte vinkulované vklady, notárske úschovy, prípadne notárom autorizované zmluvy

V závislosti od kvality poskytovaných služieb žiadajte zásadné zníženie provízií realitných kancelárií.

Predávajúci využívajte súkromnú inzerciu, aby sa záujemcovia mohli dostať ku kontaktu na Vás, a tým pádom veľakrát zjednodušiť a zrýchliť priebeh obchodu.

Veľa šťastia pri realizácií realitných obchodov.

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

PLUS

Kupujúci Japonec? Neexistuje, tvrdia stánkari z vianočných trhov

Strávili sme jeden deň so stánkarmi, aby sme zistili ako vidia návštevníkov spoza svojich pultov.

SVET

Ukradnutú bránu z koncentračného tábora našli v Nórsku

Ukradli ju pred dvoma rokmi z Dachau.

NITRA

Na R1 budú nové odpočívadlá, plánujú ich navzájom prepojiť

Miesta budú určené aj pre kamióny zásobujúce Jaguar.


Už ste čítali?